Poradnik

Kontakt z projektantem możemy nawiązać już podczas wybierania działki ponieważ, rodzaj i charakter działki ma duży wpływ na sposób jej zagospodarowania. Od tego może zależeć wygląd domu, jego wielkość, wysokość, kształt dachu itp. Współpracę z architektem możemy też zacząć na etapie przygotowywania wniosku o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania działki – już wtedy może powstać wstępna koncepcja naszego domu. Jeśli mamy już działkę, a także decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu oraz mapę do celów projektowych – zlecamy wykonanie projektu.

Szukamy i wybieramy architekta

Samodzielnie projektować, (czyli wykonywać funkcje techniczne w budownictwie) może tylko architekt z uprawnieniami budowlanymi do projektowania (do uprawnień, oprócz dyplomu i praktyki w zawodzie, niezbędny jest zdany egzamin państwowy). Jeżeli projekt zlecimy architektowi bez uprawnień (często nawet studenci podejmują się projektowania domków jednorodzinnych), musimy mieć świadomość, że to nie on podpisze się pod projektem, lecz jego uprawniony kolega np,. z którym współpracuje w tym samym zespole.

Adresy architektów można znaleźć w książce telefonicznej, w katalogach domków jednorodzinnych oraz w informatorach branżowych (często informują o projektach wykonywanych przez różne pracownie). Projektanta możemy również szukać poprzez oddziały Stowarzyszenia Architektów Polskich (SARP) albo popytać wśród znajomych, którzy budowali dom. Źródłem informacji są także firmy wykonawcze, agencje nieruchomości, wystawy budownictwa, wydziały architektury w gminach, tablice informacyjne budów, ogłoszenia i reklamy prasowe, a wreszcie redakcje pism.

Mając już rozeznanie i listę architektów, warto spotkać się z kilkoma z nich. Nie spieszmy się z podejmowaniem decyzji, gdyż wybór architekta może mieć duży wpływ na charakter domu i styl naszej współpracy z projektantem.

Na spotkaniu architekt powinien zaprezentować swój dorobek – pokazać dotychczasowe projekty i zdjęcia domów już zrealizowanych. Jeśli ma się czym pochwalić, na pewno chętnie to uczyni.

Powinniśmy znaleźć architekta, którego projekty będą najbliższe naszym wyobrażeniom o własnym domu. Dobrze jest wziąć na spotkanie zdjęcia domów i wnętrz, które nam się podobają: pomoże to nam wyjaśnić, o jakim domu marzymy.

Porozmawiajmy również o terminach – projektant powinien określić, kiedy może rozpocząć pracę i ile czasu będzie potrzebował na opracowanie projektu. Czasami okazuje się, że terminy proponowane przez niego będą dla nas zbyt odległe. Praca nad projektem trwa zwykle kilka miesięcy – jest to czas potrzebny na pracę twórczą architekta (stworzenie koncepcji domu i opracowanie jej w postaci projektu budowlanego), na spotkania, w czasie, których będziemy mogli obejrzeć i omówić propozycje projektowe na różnych etapach powstawania projektu, wreszcie na skompletowanie dokumentów, które muszą się znaleźć w projekcie budowlanym.

Po uzgodnieniu terminów ustalamy wielkość domu (powinna wynikać z naszych potrzeb i jednocześnie uwzględniać nasze możliwości finansowe), honorarium projektanta i zakres prac wykonywanych w ramach honorarium. Te dane będą zawarte w umowie.

Budowa domu kosztuje bardzo dużo. Wydatek na projekt jest również niebagatelny, nie powinniśmy jednak wybierać architekta tylko na podstawie honorarium. Takie oszczędności nie zawsze się opłacają, bo tylko dobrze opracowany projekt gwarantuje niskie koszty budowy domu i jego wieloletniej eksploatacji.

Zanim szczegółowo omówimy treść umowy z architektem, zapoznajmy się z kolejnymi etapami pracy nad projektem. Lepiej zrozumiemy wtedy opis poszczególnych punktów umowy.

Program

Architekt ustala z nami (przyszłymi użytkownikami domu), jakie będą nam pomieszczenia (w tym gospodarcze), ich liczbę (np. ile sypialni, łazienek), orientacyjną powierzchnię, a także relacje między nimi (np. pokój dzienny połączony z jadalnią i kuchnią, łazienka i garderoba dostępne z holu lub bezpośrednio z sypialni). Powinniśmy również określić inne nasze potrzeby i oczekiwania – np. czy chcemy mieć tarasy i przy których pomieszczeniach, jak duży ma być garaż (na jeden czy na dwa samochody).

Warto dobrze się przygotować do spotkania, na którym będziemy ustalać program domu – powinniśmy wcześniej uzgodnić w gronie rodzinnym swoje potrzeby.

Koncepcja

Architekt przygotowuje koncepcję domu zgodnie z naszymi oczekiwaniami oraz warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu. Prezentuje ją w formie planów, elewacji i szkiców perspektywicznych, niekiedy nawet makiet roboczych. Na tym etapie projektowania warto w wyniku dyskusji i wspólnych ustaleń wprowadzić ostatnie korekty do programu.

Zrozumienie rysunków ułatwią nam wizualizacje komputerowe, dzięki którym jak na zdjęciach możemy obejrzeć dom ze wszystkich stron, a także jego wnętrze. Pamiętajmy jednak, że sporządzenie wizualizacji jest czasochłonne i wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Uzgodnijmy z architektem, czy w cenę projektu jest wliczony również taki rodzaj prezentacji.

Ta faza projektowania może trwać od jednego do kilku miesięcy.

Projekt budowlany

Po zaakceptowaniu przez nas koncepcji projektant sporządza projekt budowlany. Praca ta trwa około dwóch miesięcy i zwykle dzieli się na następujące etapy:

1. Wykreślenie i zwymiarowanie planów, przekrojów i elewacji (na tym etapie można jeszcze dokonać niewielkich korekt, np. przesunąć drzwi, zmienić kierunek ich otwierania, zmienić ustawienie urządzeń w łazience)
2. Przygotowanie rysunków konstrukcyjnych i obliczeń statycznych
3. Przygotowanie pozostałej dokumentacji projektowej oraz skompletowanie dokumentów potrzebnych do zatwierdzenia projektu budowlanego.

1. Gotowy projekt domu (katalogowy):
   • Cena: od 4 500 zł do 7 000 zł.
   • To rozwiązanie najszybsze, ale pamiętaj o konieczności adaptacji projektu. Koszt adaptacji przez architekta w 2025 roku to wydatek rzędu 3 500 – 6 000 zł, zależnie od zakresu zmian.
   •   Zobacz projekty gotowe do adaptacji →
      
2. Projekt domu na zamówienie (indywidualny):
   • Cena: od 100 zł do 350 zł za m² powierzchni domu.
   • Dla domu o powierzchni 120 m² cena projektu indywidualnego zazwyczaj mieści się w przedziale 12 000 – 35 000 zł. W tej cenie otrzymujesz budynek idealnie dopasowany do stron świata, ukształtowania terenu i Twojego stylu życia.

• Stopień skomplikowania bryły: Prosty dom z dachem dwuspadowym będzie tańszy niż nowoczesna willa z licznymi przeszkleniami i płaskim dachem.
• Standard energetyczny: Projekty domów pasywnych i zeroenergetycznych wymagają bardziej szczegółowych obliczeń instalacyjnych (pompy ciepła, rekuperacja, fotowoltaika).

• Mapa do celów projektowych: ok. 1 000 – 1 800 zł.
• Badania geotechniczne gruntu: od 1 000 zł wzwyż.
• Uzgodnienia branżowe i przyłącza: ok. 2 000 – 5 000 zł.

• Na co patrzeć: Czy dopuszczalna jest wysokość budynku i kąt nachylenia dachu, o jakim marzysz?

• Na co patrzeć: Czy w Dziale III nie ma wpisanych służebności (np. prawa przejazdu sąsiada przez środek Twojej działki) oraz czy w Dziale IV nie ma hipotek.

• Na co patrzeć: Czy kupujesz udział w drodze prywatnej, czy masz ustanowioną służebność przesyłu i przejazdu? Bez tego nie dostaniesz pozwolenia na budowę.

• Na co patrzeć: Wydanie promesy (zapewnienia dostaw) od gestorów sieci. Koszt dociągnięcia mediów z odległości kilkuset metrów może wynieść nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych!

• Na co patrzeć: Zapytaj sąsiadów o poziom wód gruntowych lub zamów u nas wstępną analizę geologiczną przed zakupem.

• Na co patrzeć: Od linii energetycznych należy zachować strefę ochronną (często kilka metrów), w której nie wolno budować. Wycięcie drzew może wymagać kosztownych pozwoleń i nasadzeń zastępczych.

• Na co patrzeć: Czy zachowasz wymagane prawem 4 metry odległości ściany z oknami od granicy sąsiada?

1. Uzyskaj numer KW: Poproś o niego sprzedającego (format to np. WA1M/00012345/0). Jeśli go nie masz, możesz spróbować znaleźć go płatnie w serwisach typu  ekw.plus  po numerze działki lub adresie.
2. Wejdź na stronę EKW: Wybierz opcję „Przeglądanie treści księgi wieczystej”.
3. Wpisz numer: Podaj kod wydziału (4 znaki), numer księgi (8 cyfr) i cyfrę kontrolną (1 cyfra).
4. Wybierz widok: Najlepiej wybrać „Aktualna treść księgi”, aby zobaczyć obowiązujące wpisy.

• Plan prostokąta: To najtańszy układ. Pozwala na szybkie wznoszenie ścian i minimalizuje ryzyko powstania mostków termicznych (miejsc, przez które ucieka ciepło).
• Brak balkonów: Klasyczne balkony są drogie w wykonaniu i trudne do poprawnego zaizolowania. Jeśli marzysz o strefie relaksu, postaw na duży taras na gruncie.

• Dach dwuspadowy: To absolutny lider ekonomii. Jest znacznie tańszy w wykonaniu niż dach wielospadowy (kopertowy).
• Mniej obróbek blacharskich: Każde „załamanie” dachu, lukarna czy wole oko to dodatkowe koszty robocizny i materiału (uszczelnienia, rynny, cięcie dachówki).
• Pokrycie: Wybór prostej blachodachówki lub dachówki betonowej zamiast karpiówki również znacząco obniży końcowy rachunek.

• Piwnica: Budowa podpiwniczenia przy dzisiejszych cenach prac ziemnych i hydroizolacji może podnieść koszt inwestycji o nawet 20-30%.
• Garaż wolnostojący lub wiata: Garaż wpisany w bryłę domu wymaga fundamentów, ścian i dachu o takich samych parametrach jak część mieszkalna. Wiata garażowa to ułamek tej kwoty, a równie dobrze chroni auto przed śniegiem i deszczem.

• Metraż „szyty na miarę”: Każdy metr kwadratowy to koszt rzędu 5000-7000 zł. Dobrze zaprojektowany dom o powierzchni 100 m² może być bardziej funkcjonalny niż źle rozplanowane 130 m².
• Standardowe wymiary okien: Nietypowe kształty (łuki, skosy) lub ogromne przeszklenia typu HS są piękne, ale bardzo drogie. Wybór standardowych wymiarów stolarki pozwala na duże oszczędności bez utraty doświetlenia wnętrz.